Calculer un rendement locatif

Investissement, location

Comment Calculer le Rendement Locatif pour Votre Investissement Immobilier

Bien calculer le rendement locatif est primordial avant tout investissement immobilier. Voici un guide détaillé pour vous aider à estimer la rentabilité de votre bien à la location et prendre des décisions éclairées.

L’Importance du Calcul de la Rentabilité

Vous avez probablement entendu parler de diverses méthodes pour évaluer la rentabilité d’un bien locatif. En réalité, il n’existe qu’une seule méthode, plus ou moins affinée, permettant d’estimer précisément le rendement d’un bien dédié à la location.

Calcul de la Rentabilité Brute

La rentabilité brute est le calcul de base fournissant un taux de rendement annuel :
Rentabilité brute=(loyer mensuel×12 / prix d’acquisition du bien)×100

Le prix d’acquisition du bien inclut :

  • Le prix d’achat
  • Les frais d’agence
  • Les frais de notaire
  • Les frais bancaires
  • Le montant des travaux

Ce calcul simple a l’avantage d’être rapide, mais il est trop simpliste et omet de nombreux facteurs nécessaires pour une estimation réaliste. N’oubliez pas de faire une estimation réaliste du loyer en vous renseignant sur les loyers moyens dans le quartier.

Calcul de la Rentabilité Nette

Pour une estimation plus réaliste, il faut intégrer l’ensemble des frais, charges et taxes associés au bien :

  • Assurance propriétaire
  • Taxe foncière
  • Entretien
  • Frais de changement de locataire (variable)
  • Honoraires d’agence (si applicable)
  • Assurance loyers impayés (optionnelle)
  • Honoraires du syndic (si en copropriété)

Le changement de locataire représente le nombre de mois durant lesquels le bien sera inoccupé chaque année, par exemple :

  • Studio pour étudiants : 0,8 mois inoccupés par an
  • Petit appartement : 0,4 mois inoccupés par an
  • Grand appartement ou maison : 0,3 mois inoccupés par an

La formule de la rentabilité nette devient :
Rentabilité nette=((loyer annuel−charges) / prix d’acquisition du bien)×100

Exemple Concret

Supposons que vous envisagez d’acheter un appartement de 3 pièces pour 150 000 € (frais inclus) et que vous estimez pouvoir le louer à 780 € par mois.

Les charges estimées sont :

  • Assurance propriétaire : 150 €
  • Taxe foncière : 800 €
  • Entretien : 200 €
  • Changement de locataire : 280 € (780×0,4)
  • Honoraires d’agence : 0 €
  • Assurance loyers impayés : 0 €
  • Honoraires de syndic : 150 €

Calcul :

Loyer annuel=780×12=9360 €
Charges annuelles=150+800+200+280+150=1580 €
Rentabilité nette=(9360−1580 / 150000)×100=5,18 %

À partir de Quel Taux Peut-on Investir ?

En restant raisonnable et objectif avec le loyer et les travaux à effectuer, voici des valeurs indicatives pour le rendement net :

  • Moins de 5 % : Risqué
  • De 5 à 8 % : Bon rendement
  • De 8 à 10 % : Très bon rendement
  • Plus de 10  : Investiguer pour détecter d’éventuels pièges (taux de vacance élevé, travaux sous-estimés, loyer surestimé).

Calculer la rentabilité locative est une étape fondamentale pour sécuriser votre investissement immobilier. En suivant ces conseils et en intégrant toutes les variables nécessaires, vous pourrez prendre des décisions éclairées et rentabiliser votre bien.

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