Acheter un bien dans une résidence de tourisme à la montagne peut être tentant, mais attention à éviter les pièges !
Bail commercial
Pour ce type d’investissement, vous oblige à confier la gestion locative du bien à l’exploitant de la résidence : il vous faudra donc signer un bail commercial avec une durée minimum de 9 ans.
Mais, il est plus avantageux de vous engager sur 20 ans en tout afin de bénéficier du remboursement de la TVA du prix d’acquisition réservé à votre nouveau statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Attention aussi à la tacite reconduction et aux éventuels frais en cas de non renouvellement de bail (frais qui peuvent être conséquents : 1 à 2 ans de loyers).
Rendement
Évidement, vous n’avez pas toute liberté pour géré votre bien, mais en contrepartie, l’exploitant s’engage à vous verser un loyer net de charges fixé à la signature du contrat. Il est donc facile de déterminer le rendement, vous percevrez le loyer que le bien soit loué ou non !
Les rendements sont aux alentour de 4% brut, auxquels il faudra évidement retirer la taxe foncière, les charges de copropriété. Méfiez vous de bâtiments relativement anciens qui vont sûrement devoir effectuer de gros travaux (le soleil et la neige usent les bâtiments bien plus rapidement qu’en plaine). Assurez vous aussi que la répartition des charges n’est pas en votre défaveur par rapport aux autres types de logements de la résidence. Il faudra aussi déduire du rendement les semaines pendant lesquelles vous serez présent. Tablez donc sur une rentabilité nette de 2 ou 2.5%
Gestionnaire
Il est extrêmement important de bien choisir son gestionnaire, cela vous permettra dans un premier lieu de pouvoir emprunter plus facilement à une banque. Ensuite, cela vous garantira un minimum de sérénité quant au loyer versé annuellement :
en cas de baisse de fréquentation, il est possible que le gestionnaire baisse votre loyer perçu de 10 ou 20%. Soyez vigilent à la signature du contrat. Vous pouvez toujours refuser l’avenant, mais dans ce cas à vous de trouver des locataires pendant l’année…
Un dernier conseil : vérifiez l’historique d’enneigement de la station, le taux de remplissage des hotels. N’hésitez pas à discuter avec les commerçants du coin : « alors ? ça va être une bonne saison cette année ? » ça engage la conversation et ça vous donne une idée de la fréquentation habituelle !
