Vous avez investi dans un bien que vous avez choisi avec soins, vous avez calculé le loyer et votre rendement, il ne vous manque qu’un locataire.
Louer pour la première fois un bien dans lequel on a investit, c’est un peu comme confier ses enfants à un inconnu. Bon, ok, j’en rajoute un peu… Mais un peu seulement.
Le problème avec les inconnus, c’est qu’on ne sait jamais sur qui on tombe. A nous de mettre toutes les chances de notre coté.
Quel profils choisir ?
On limite les risques en acceptant une personne en CDI depuis plusieurs années et qui est employée à moins de 30mn en voiture du logement (il aura moins envie de changer de logement pour se rapprocher de son travail).
Un fonctionnaire devrait vous garantir la stabilité de son emploi, c’est un plus.
Les étudiants (avec une bonne caution de papa et maman) garantissent un certain régularité du paiement des loyers. Papa et maman n’ont pas envie que leur enfant se trouve dans une situation tendue ou expulsé…
Demander aussi à la personne si elle a droit à APL et demandez lui de transmettre votre RIB à la CAF afin de percevoir le versement directement : vous serez assuré de percevoir une partie du loyer chaque mois.
Sachez aussi que vous avez des obligations particulières envers les locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes si vous désirez mettre fin au bail : vous devrez lui trouver un logement adapté à ses capacités financières.
En cas d’action en justice afin de résilier le bail (pour défaut de paiement par exemple), le délai d’apuration peut maintenant être de 36 mois.
Les documents
On ne peut pas demander n’importe quels documents à un futur locataire, voici ce que vous avez le droit de demander et qui va vous être utile :
- une photocopie des 3 derniers bulletins de salaire
- une photocopie du contrat de travail
- une photocopie du dernier avis d’imposition
- une photocopie de sa pièce d’identité
- un RIB
Par contre, vous n’avez pas le droit de demander :
- le casier judiciaire
- un dossier médical
- un relevé de compte bancaire
- la carte de sécu
Commencez par vérifier la cohérence des montants sur les bulletins de salaire et sur l’avis d’imposition. Rien ne vous empêche d’appeler son employeur pour vérifier l’authenticité du bulletin présenté et du contrat de travail. Vous pouvez aussi demander à voir les originaux lors de votre prochaine rencontre.
Sans devenir paranoïaque, vérifiez scrupuleusement tous les documents.
Les garanties
Même si vous avez trouvé un locataire solvable, il peut aussi se trouver en difficultés certains mois…
Vous pouvez contracter une assurance GLI (garantie loyers impayés) mais attention, cette assurance est limité dans le temps (en général un trimestre de loyers). Le coût est en général de 3% du montant annuel du loyer.
Vous pouvez aussi passer par une agence qui s’occupera de la gestion locative de votre bien en prenant soin de vérifier que la garantie des loyers est incluse. Le coût est en général entre 6 et 9% du loyer, mais c’est déductible des revenus fonciers.
Faites moi part de vos expériences avec vos locataires !
