Bien calculer un rendement locatif, c’est primordial lors d’un investissement. C’est le travail de base à effectuer avant toute acquisition dédiée à la location.
Vous avez sûrement entendu parler de méthodes de calcul pour savoir si le bien que vous allez mettre en location sera rentable ou… pas. En faite, il n’y a qu’une seule méthode, plus ou moins fine qui vous permettra d’estimer la rentabilité d’un bien à la location. Elle nous donnera un taux qui nous permettra de décider si l’acquisition en vaut la peine.
Rentabilité brute
C’est le calcul de base qui va nous donner un taux de rendement annuel:
loyer x 12
__________________ x 100
prix d’acquisition du bien
Le prix d’acquisition du bien comprend :
- Le prix d’achat
- Les frais d’agence
- Les frais de notaire
- Les frais bancaires
- Le montant des travaux
Simple non ? un peu trop… voir simpliste, il nous manque pas mal de données pour que l’estimation soit proche de la réalité. Il va falloir affiner.
Ah, j’oubliais : il y a un piège. Le loyer doit être une estimation réaliste du montant auquel vous allez louer le logement, renseignez vous sur le loyer moyen dans le quartier où se trouve le bien et ne soyez pas trop optimiste !
Rentabilité nette
Pour avoir une estimation plus réaliste, on va lister tous les frais, charges, taxes qu’on appellera pour simplifier charges, et de les ajouter à notre estimation :
- Assurance propriétaire
- Taxe foncière
- entretien
- changement de locataire (variable, voir le détail ci-dessous)
- Honoraires agence (si une agence s’occupe de vous trouver un locataire)
- Assurance loyers impayés (en option)
- Honoraires de syndic (si le bien est en copropriété)
La charge « changement de locataire » est l’estimation du nombre de mois par an durant lesquels aucun loyer ne sera perçu entre 2 locataires différents. On peut estimer qu’un studio destiné aux étudiants aura 0,8 mois inoccupé par an, un petit appartement 0,4 mois par an et un 5 pièces ou une maison 0,3 mois par an. C’est assez pessimiste comme estimation, mais cela évite les mauvaises surprises.
on aura donc :
(loyer x 12) – charges
__________________ x 100
prix d’acquisition du bien
un petit exemple ?
Vous envisagez d’acheter un appartement de 3 pièces à 150 000 € (frais d’agence, de notaire et travaux inclus) et vous estimez pouvoir le louer à 780€/mois.
les charges :
- Assurance propriétaire : 150 €
- Taxe foncière : 800€
- entretien : 200€
- changement de locataire: 280€ (700 x 0,4 mois)
- Honoraires agence : 0€
- Assurance loyers impayés : 0€
- Honoraires de syndic : 150€
9360 – 1580
__________________ x 100 = 5,18 %
150 000
Le taux de rentabilité nette
Mais à partir de quel taux peut on investir ?
En restant raisonnable et en étant objectif avec le loyer calculé et les travaux à effectuer si l’on achète dans l’ancien, un taux de 5% est un minimum. Notez que dans l’exemple présent, il n’y a pas d’assurance loyers impayés, ce qui amputerait notre taux.
Mes conseils
- – de 5% de rendement net : investissement risqué
- de 5 à 8% de rendement net : bon rendement
- de 8 à 10% de rendement net : très bon rendement
- + de 10% de rendement net : il y a sûrement un piège ou une erreur quelque part : creusez en profondeur pour savoir ce que cela peut être (beaucoup de logements vacants dans le quartier, des travaux sous estimés, un loyer surestimé, etc…)
